מה הפיצוי המגיע לרוכשים דירה מקבלן בגין איחור במסירתה ?
בעקבות פרשת שמש אשר נידונה ברע"א 6605-15 אילנה ודוד שמש נגד ספייס בנייה ויזמות בע"מ נדרש בית המשפט העליון
לפסוק בשאלה זו, לאור חוסר התאמה בין הוראות הסכם רכישת הדירה לבין הוראות החוק.

.
פיצוי בגין איחור במסירת דירה – מקרה שהיה כך היה
בחודש ינואר שנת 2012 רכשו אילנה ודוד דירה מקבלן, שהיתה באותו זמן בשלבי בנייה. הקבלן התחייב למסור את הדירה לידי אילנה ודוד תוך 18 חודשים מיום חתימת הסכם הרכישה, אולם בפועל הדירה נמסרה להם באיחור של 7 וחצי חודשים, לכן פנו הם אל הקבלן בדרישת פיצוי בגין איחור במסירת הדירה.
בשל דרישתם לפיצוי, התעוררה מחלוקת בינם לבין הקבלן בשתי שאלות :
- מה אורכה של תקופת האיחור בגינה מגיע להם הפיצוי?
- מהו גובה הפיצוי הראוי עבור כל חודש של איחור ?
לשם מתן תשובה לשאלות אלה יש לבחון תחילה את הוראות החוק בעניין זה אל מול הוראות הסכם הרכישה.
.
פיצוי בגין איחור במסירת דירה – הוראות חוק המכר דירות
סעיף 5א לחוק המכר (דירות) (תיקון מס' 5), התשע"א-2011, קובע כך:
(א) לא העמיד המוכר את הדירה לרשות הקונה לאחר שחלפו שישים ימים מתום המועד הקבוע לכך בחוזה המכר (בסעיף זה – המועד החוזי), זכאי הקונה לפיצויים, בלא הוכחת נזק, בסכום כמפורט להלן, בעבור כל חודש או חלק ממנו מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה לרשותו, או לפיצויים בסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר בשל איחור במסירת הדירה, לפי הגבוה:
(1) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.5 בעבור התקופה שתחילתה במועד החוזי וסיומה בתום שמונה חודשים מאותו מועד;
(2) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב- 1.25 בעבור תקופה שתחילתה תשעה חודשים לאחר המועד החוזי ואילך.
(ב) הפיצויים הקבועים בסעיף זה ישולמו בתום כל חודש בעד אותו חודש; הפיצויים בעד שישים הימים שתחילתם במועד החוזי ישולמו בתום שישים הימים האמורים.
(ג) על אף האמור בסעיפים קטנים (א) ו-(ב), הצדדים לחוזה המכר רשאים להסכים כי הסעיפים הקטנים האמורים לא יחולו על איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו.
את סעיף 5א לחוק המכר דירות יש לקרוא יחד עם סעיף 7א(א) לחוק הקובע כי :
"אין להתנות על הוראות חוק זה, אלא לטובת הקונה או קונה המשנה"
מהוראות החוק הנ"ל עולה כי סעיף 5א לחוק "פיצוי בגין איחור במסירת דירה" הוא סעיף שלא ניתן להתנות עליו במסגרת הסכם המכר, אלא לטובת הקונה, היינו, מדובר בהוראה קוגנטית.
.
פיצוי בגין איחור במסירת דירה – הוראות הסכם הרכישה
במסגרת הסכם הרכישה שבין דוד ואילנה לבין הקבלן, נקבעו התנאים הבאים :
א. במקרה שהקונה יזמין אצל המוכר שינויים או תוספות בדירה, יבוצע השינוי על חשבון המוכר.
ב. הזמנת תוספות ו/או שינויים כאמור לעיל, תדחה את המועדים הנקובים בחוזה זה למסירת החזקה בדירה למשך הזמן שבו יבוצעו התוספות והשינויים האמורים, ולפחות לתקופה של 60 יום.
ג. איחור של עד 60 יום במסירת הדירה לקונה, מכל סיבה שהיא, לא ייחשב כהפרת החוזה ע"י המוכר ולא יזכה את הקונה בכל פיצוי שהוא.
ד. במקרה של איחור במסירת הדירה לקונה, ובכפוף לשינויים שנעשו בדירה, ישלם המוכר לקונה 700$ לכל חודש של איחור במסירת הדירה.
.
פיצוי בגין איחור במסירת דירה – הדיון בבית המשפט לתביעות קטנות
בשל האיחור במסירת הדירה והמחלוקת בין הרוכשים לבין הקבלן בשאלת הפיצוי, פנו הרוכשים בתביעה לבית המשפט לתביעות קטנות, לחייב את הקבלן בתשלום בעבור שבעה וחצי חודשים איחור במסירת הדירה, הקבלן מנגד, טען כי האיחור במסירת הדירה נבע בשל בקשתם של אילנה ודוד לבצע שינויים בדירה.
בית המשפט לתביעות קטנות פסק כי השינויים שביקשו אילנה ודוד לערוך בדירה נעשו בהסכמת הקבלן ובשליטתו ולכן חייב את הקבלן בפיצוי מלא כבקשת אילנה ודוד.
.
פיצוי בגין איחור במסירת דירה – הדיון בבית המשפט המחוזי
הקבלן כמובן, הגיש ערעור לבית המשפט המחוזי. בית המשפט המחוזי קיצר את תקופת האיחור לחמישה וחצי חודשים ובכך הפחית את גובה הפיצוי משמעותית.
אילנה ודוד שהרגישו מופסדים, פנו בערעור אל בית המשפט העליון וטענו כי מדובר בסוגיה בעלת חשיבות ציבורית רבה ביותר, שהרי במציאות היומיומית בישראל קבלנים רבים אינם עומדים בהתחייבויותיהם בכל הנוגע למועד מסירת הדירה ובכך גורמים הם נזקים כלכליים אדירים לרוכשי הדירות.
.
פיצוי בגין איחור במסירת דירה – הדיון בבית המשפט העליון
כבר בראשית הדברים ציין בית המשפט כך: "נקודת המוצא לדיון בענייננו היא הזהירות היתרה שבה יש לנהוג בכל הקשור להגנה על זכויותיהם של רוכשי דירות".
כפי שצוין בע"א 7991/07 רפאלי נ' רזין (12.4.2011): "חשוב לשוב ולהדגיש כי רכישתה של דירת מגורים בישראל היא העסקה המשמעותית ביותר בחייה של משפחה ממוצעת ועל כן סוגיה זו מצריכה פיקוח שיפוטי מיוחד לשם הגנה על האינטרס הציבורי" .
"מעמדו של הקונה, מבחינת כוח המיקוח, התמרון וניסוח החוזה אינו זהה, בחלק ניכר של המקרים, לזה של בונה הדירה. מדובר על מערכת יחסים בה נעדר לעתים קרובות מדי הבסיס של שוויון המעמד והאיזון בין הצדדים הכורתים את החוזה, וכי פערי כוחות אלה בין הקבלן לבין רוכש הדירה באים לידי ביטוי מובהק בהקשר של איחור במסירה. הרוכש, שבמקרה הטיפוסי כבר שילם את מרבית התמורה, חושש כי עמידה על זכויותיו בשלב זה, שבו האיחור כבר הפך למציאות קיימת, עלולה להוביל לעיכוב נוסף במסירה."
עוד הבהיר בית המשפט כי : תניות בחוזה רכישת דירה מקבלנים, המקנות לקבלנים כוח בלתי מוגבל לדחות את מועד המסירה ייחשבו לתניות מקפחות.
בית המשפט העליון בחן את הוראות הסכם המכר בין הקבלן לבין אילנה ודוד, ומצא כי כל בקשה לשינוי בדירה תאפשר לקבלן לדחות את המועד למסירת הדירה לכל הפחות בחודשיים. משמע, הקבלן אינו כפוף לשום הגבלה, לבד מ"משך הזמן שבו יבוצעו התוספות והשינויים האמורים". כלומר, נושא זה מצוי לחלוטין בשליטת הקבלן ולא ניתן לראות בו קביעת מועד חדש למסירת הדירה. כפועל יוצא מכך, הרוכשים אינם יכולים לדעת מתי יקבלו את הדירה ומשכך אינם יכולים לתכנן את צעדיהם כראוי.
לבסוף קבע בית המשפט העליון כי הוראות הסכם הרכישה אינן תואמות להוראות חוק המכר דירות, וקבע פיצוי בגין איחור במסירת הדירה לתקופה של שבעה וחצי חודשים, כפי שביקשו אילנה ודוד לראשונה. כמו כן, הביע בית המשפט את מורת רוחו מהתנהלות הקבלן אשר עשה ככל שביכולתו למנוע מאילנה ודוד פיצויים המגיעים להם ומכך שכלל בהסכם הרכישה תנאים המנוגדים להוראות חוק המכר דירות.
.
פיצוי בגין איחור במסירת דירה – לסיכום
ברכישת דירה מקבלן יש לבחון תחילה כי הראות הסכם הרכישה אכן תואמות את הוראות חוק המכר דירות הבא להגן על רוכשי דירה .
לטעמי, בדרישת קונים לבצע שינויים ו/או תוספות בדירה יש להבין באיזה סוג של שינויים ותוספות מדובר. לא דומה איחור במסירת דירה לקונים בגלל שביקשו הגדלת כמות שקעי חשמל בדירה לבין איחור במסירת דירה לקונים בגלל שביקשו שבירת קירות ועיצוב חדש של הדירה, שהרי בדוגמה השנייה מדובר בהליך המסרבל את התנהלות הקבלן בדירה הספציפית ולכן סביר כי לבטח יהיה איחור במסירה, בעוד בדוגמה הראשונה נראה כי אין הצדק כלל לאיחור במסירה.
נראה כי איחור במסירת הדירה צריך שיהיה במידה סבירה העולה בקנה אחד עם דרישות הקונים לביצוע שינויים ותוספות בדירה.
.
הליווי המשפטי
אם אתם מצויים בתהליך של רכישת דירה מקבלן, יש להתייעץ עם עו"ד מומחה בתחום המקרקעין, שיבדוק את מצבו המשפטי של הפרויקט, הסכם הרכישה מהקבלן ויכלכל צעדיכם המשפטיים בתבונה.
במסגרת הפעילות הענפה במשרדנו, אנו משתפים פעולה עם מומחים המובילים בתחומם לרבות שמאי מקרקעין, מומחי בנייה, קבלנים, ביקורת מבנים, הכל על מנת למפות את מצבכם בצורה מדוקדקת. כך תוכלו לדעת בדיוק לקראת מה אתם הולכים ולמנוע עוגמת נפש מיותרת בהמשך הדרך.
אתם מוזמנים לפגישת ייעוץ במשרדנו לשם קבלת תמונה משפטית ברורה שתאפשר לכם לקבל החלטה שקולה.
.
האמור לעיל אינו ייעוץ משפטי ואין בו המלצה לנקיטת הליכים או להימנעות מהם.